某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工

某开发项目，规划用途为单身公寓，土地使用权年限为1997年3月1日至2067年2月28日，土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2，预计售价3000元/m2。该项目于1997年7月1日开工，原定工期9个月，建筑费为1200元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费和相应的管理费投入时间为：开工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入，年利率6.66%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时，已有1000平方米建筑面积按3000元/m2预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让，转让方式为一次性付给一笔转让费，用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资，已预售的1000m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998年1月1日的价格。【解】采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出，投资利润率按20%，季度利率为1.665%。设项目在1998年1月1日的价格为V，估算如下：1.计算开发完成后的价值3 000元/m2X5000m2+(1+1.665%)=14754340元4.计算销售税费和销售费用14754340元X(6%+3%)+(1+1.665%)=1306143元5.计算利润(V+2641102+130969+1306143)X20%=(0.2V+815643)元6.计算项目价格开发完成后的价值一建筑费一管理费一销售税额和销售费用一利润=(14754340-2641102—130969—1306143—0.2V-815643)元V =8217069元

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