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估价对象概况:本估价对象是一个专用仓库,位于某城市建成区内,土地面积5000m2,建筑面积8500m2,建筑物建成于1987年8月底,建筑结构为钢筋混凝土结构,土地原为划拨土地使用权,2006年6月1

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考试:房地产估价师

科目:房地产案例与分析(在线考试)

问题:

估价对象概况:本估价对象是一个专用仓库,位于某城市建成区内,土地面积5000m2,建筑面积8500m2,建筑物建成于1987年8月底,建筑结构为钢筋混凝土结构,土地原为划拨土地使用权,2006年6月15日补办出让手续,补交出让金等费用,取得了50年出让土地使用权。估价要求:需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。【解】估价过程:(1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库,所在城市尚无该类仓库的买卖实例,该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益,故选用成本法进行估价。(2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价,需要评估的价值包含土地和建筑物的价值,故选择的计算公式为:旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧(3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内,难以直接求取其重新开发成本,政府也未公布基准地价,故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格:①采用市场法,利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格;②采用成本法,利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等,再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。①采用市场法,利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调査选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下:可比实例A:土地面积4300m2,成交日期2006年9月,成交价格605元/m2。修正与调整计算如下:估价对象土地的单价=(681.4+689.9+679.8)元/m2÷3=684元/m2②采用成本法,利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等,再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点(2007年8月30日)征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元,约合150元/m2;向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元/m2;将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地,需要“五通一平”,为此,每平方米还需要110元(含开发土地的必要支出和应得利润)。以上合计为290元/m2,可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别,城市边缘熟地列为最差级,即处于第10级土地上,而估价对象房地产处于第6级土地上,因此,还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异见表3—79。根据表3—77:估价对象土地的单价=290元/m2X2.86=829.4元/m2通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元/m2和638元/m2。该房地产估价主要是以前者为基础,但对于后者也加以充分考虑,并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见,确定估价对象土地的单价为680元/m2,故:估价对象土地的总价=680元/m2X5000m2=340.0万元(4)求取建筑物重新购建价格。现时(在估价时点2007年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含必要支出和应得利润)为1000元/m2建筑面积,故:估价对象建筑物的重新购建总价=1000元/m2X5000m2=500.0万元(5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断,该专用仓库建筑物的经济寿命为60年,有效年龄为20年,残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年,建筑物剩余经济寿命40年,建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束,应按照建筑物的经济寿命40年计算建筑物折旧,故:房地产估价师再次到实地查看,认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成,即将近七成新,与上述计算结果基本吻合。(6)求取积算价格。旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧=(340.0+500.0-250.0)万元=590.0万元估价结果:根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验,将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为590.0万元,折合每平方米建筑面积694.12元。

答案:


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房地产案例与分析     估价     土地     建成区     钢筋混凝土     划拨    

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