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房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)XX酒店房地产估价结果报告一、委托方XX酒店有限公司,法定代表人:XXX,住所:XX市XX路XX号。二、估价

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考试:房地产估价师

科目:房地产案例与分析(在线考试)

问题:

房地产估价报告封面及目录(略)致委托估价方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)XX酒店房地产估价结果报告一、委托方XX酒店有限公司,法定代表人:XXX,住所:XX市XX路XX号。二、估价方XX房地产估价事务所,法定代表人:XX,住所:XX市XX路XX号,房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象1.地理位置及概况(略)2.估价对象概况估价对象:酒店第1、2、10~13、20层。建筑面积:11275m2。土地使用权年限:40年(1988年8月20日起至2028年8月19日止)。竣工日期:1991年8月。估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。建筑结构:框架。土地使用权来源:协议出让。建筑物装修情况:(略)四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日。六、估价依据(略)七、估价原则(略)八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价,与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价,第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法估价,第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)十、估价人员(略)十一、估价报告应用的有效期(略)XX酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价,与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价;第10~13层为客房,属于收益性房地产,故采用收益法估价;第20层为娱乐用房,亦属于收益性房地产,故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂,第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多,故采用市场比较法进行估价。可比实例一,国际中心商场1999年8月的市场售价为:1层45000元/m2,2层30000元/m2。可比实例二,世贸大厦商场1999年8月的市场售价为:1层39000元/m2,2层25000元/m2。可比实例三,世纪广场商场1999年8月的市场售价为:1层38000元/m2,2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据(略)。修正计算见表3—36。1层比准价格为:(34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为:(20979+21645+21563)元/m2+3=21396元/m2第1、2层价值为:(34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元(二)酒店第10~13层估价式中V——房地产价格;a——年净收益;r——资本化率;n-尚可使用年限。1.尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年,已使用8年,故尚可使用年限为42年,即n=42。2.年净收益a的确定酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996~1998年的经营情况分析表及财务报表,平均每间客房日租金为人民币400元,一年365天,则年总收入=104间X400元/(天*间)X365天=15184000元酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000元X(1—45%)=8351200元3.资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率,再考虑风险调整值,选定r=8%。酒店第10~13层价值为:(四)估价对象的总价值(157359320+100270342+3021651)元=260651313元(五)应扣折旧额的确定经实地考察,该酒店的成新率为八成,因此估价对象的现值为:260651313元X80%=208521050元七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。

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