某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元/（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理
考试：房地产估价师
科目：房地产案例与分析（在线考试）
问题：
某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元/（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在201 2年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000（元）
2．总费用= 8000*90*12*20%=1728000（元）
3．写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000（元）
4．写字楼用地净收益= 3000*8000*
=1 641476（元）
5．建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524（元）
6．建筑物价值= 
=107062529（元）
答案：
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某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元/（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理
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